恒隆集团引进SAMEX EAM企业资产管理系统 - 提高效率、降低成本
2020-11-28 16:31:10 来源：SAMEX
1. 项目背景:
恒隆集团成立于 1960年 ，属香港主流地产发展商之一。其主要性质为地产与物业一体，其物业包括上海恒隆广场，上海港汇恒隆广场，沈阳皇城恒隆广场共计10个城市。香港物业包括铜锣湾Fashion Walk，铜锣湾恒隆中心，太平山山顶山顶广场，以及鲗鱼涌康怡广场等。
集团自2016年起引进SAMEX EAM 企业资产管理系统，用于针对不同的城市和地区进行独立管理，其中主要运用功能包括：
1）资产设施台帐
2）租户信息
3）库存物料
4）日常巡检
5）维修保养工单
6）客户服务
7）能源管理
8）缺陷管理(用于新建筑及装修验收)
9）合同管理
10）装修管理
使用SAMEX EAM之前，集团物业管理的租户，通过电话至客服，然后由客户人手记录，并通知相应人员去解决问题，中间就可能出现遗漏，或回应不及时的情况发生，同时资产与位置的记录也可能出现记录不全遗漏的情况。仪表抄表统计、员工绩效考核，都需要人工利用excel计算，大大降低了效率与准确性。
2. 解决方案:
利用SAMEX 系统实现高效快速的回馈租户的问题，并及时针对需要报修的问题快速创建工单并及时处理。其中SR（服务请求） 用于记录租户的投诉、服务申请、维修申请等问题，并在服务完成后提供服务回访的记录，以满足客户的需求。 WO（故障工单）用于提交维修申请，日常巡检过程中巡检发现故障，及时提交工单，通知相应工作组的人员处理。SR+WO（服务申请+维修工单），由租户提出报修服务请求，客服人员记录客户申请服务的类型，并提交相应工单，便于及时维修并回馈租户。
利用报表高效统计，人员工作效率、工单统计、能源分析等等。
3. 实施模组:
3.1 资产台账
资产清单，集团按系统内置的多站点功能，以每个城市或地区作为独立站点，按权限统一管理资产，系统中提供资产的导入功能，将资产统计统一导入。
资产详情中，定义该资产所在位置，以及该资产的运行状态，同时管理资产的备件、仪表、技术规格、维修历史及保养历史等等。
3.2 仪表、能源管理
系统中定义不同的仪表类型，以及仪表的读数单位，配合位置，实现不同位置的能源消耗管理。能源管理中中提供导入能源读数记录，自动计算能源的增量，同时增加系统一站式审核、反复确认仪表读数，以达到高效准确的能来源资料管理。
3.3 仓库、物料、库存管理
定义网站内的仓库，物料应用中定义日常维修中需要用到的备件、配件等物品，由库存管理应用进行入库管理，以便即时查看物料的货架、馀量、预留等情况，同时设定库存预警，当数量少于警戒值时，及时采购补充。
3.4 租户、服务申请
租户中管理租户资讯。租户位置、租户单元号，租户名称、连络人等等。
当租户提出服务申请时，由前台客服在服务申请应用中，根据租户的描述记录租户的请求，根据租户提供的资讯将服务申请记录绑定到租户中，并指定租户的服务请求类别，由系统自动判断服务申请的类型（服务或者维修），同时根据请求的紧急情况做出相应的回应时间定义。
服务申请流程（首先判断服务请求是否属于报修类，然后由客服人员接单->提供服务->完成收费及回访，为保证客服的体验，再提交至主管复核的时候一定要先完成客服的回访，以便追踪与改进，为客服提供更好的服务）。
服务申请主记录。
服务申请分类定义，除报修类，其他都属于服务申请类，报修需要创建关联的维修工单。
服务请求优先顺序设定，并定义好各种优先顺序，需要回应的时间范围设定。
服务请求类型为报修类型时，需要创建对应的维修工单，并提交相应的工程组去维修处理， 创建工单如下（点击生成工单，勾选分类，点击生成工单）。
3.4 故障工单
用于报修开单，提交工作流至对应的工程组，记录维修地点，维修类别，优先顺序，工作组等资讯。
故障工单流程如下（开单人开单->工作组人员接单->完成计画填写->工作人员完成任务->经理审核->关闭工单），维修人员做完工作，完成工单时增加是否填写工作人员与故障类别，以便记录人员的绩效考核。
3.5 巡检工单
使用维保计画应用，配置巡检计画的起始日期与周期，然后将状态更改为有效，系统则会根据设定执行计画，定时生成相应的巡检工单。
周期中定义工单类型，以及巡检路线，巡检路线中定义巡检步骤，比如A地点需要执行1、2、3…步骤。
巡检路线定义（如图代表商场1-6楼的巡检，每层楼都需要执行对应标准操作程式中的步骤）。
标准操作程式定义如下
3.6 事件报告
对于商场或者写字楼的突发事件，也需要记录与跟进，所以我们定义了一个事件报告应用来实现追踪，记录事件的描述，内容，以及即时照片上传，跟进事项、保险跟进、后续跟进、事故成因以及发送通知邮件的收件人地址设定。
事件报告流程如下（汇报人提交事件报告->SD审批->汇报人发送给综合事务部审核->事务部填写事故成因并交给SD部门主管审核->审核通过关闭事件报告）。
3.7 装修管理
装修是商业楼宇管理中较为常见的一种形态。不管此装修任务是来自租户还是企业本身，装修都面对了几样工作：1，装修的事先申请，包括图纸审核，2，装修执行过程中的监管。
总结：
包括钢铁，矿产、冶金在内的大型传统制造业是一个技术及资产密集型的传统行业，这些企业的一个重要特点就是，企业的利润来源离不开这些资产设备的正常运作，一旦这些设备发生了意外停机，也就意味了企业利润的暂停。然而和其他众多传统制造业类似（譬如发电厂和能源企业等），这些设备的管理并没有在企业中得到应有的重视。
加强人员管理，提高设备可靠度’是资产设备密集型企业提高生产效益的不二法门，面对如此庞大的资产设备， 企业必须使用专业的EAM (Enterprise Asset Management，企业资产管理) 系统来进行精确管理，快速有效建立设 备可靠度模式，方能提升设备性能，提高产能。
SAMEX 企业资产管理系统是一套专业的 EAM 解决方案，它带来的价值主要体现在：
(1)大幅减少设备保养修护费用 （平均20% - 40%）
(2)大幅降低设备故障率 ，平均缩短设备修护周期，延长设备故障周期 （平均80% - 300%） ● 大量减少库存成本，消除呆滞备件，提高企业库存共用，调拨能力
(3)提升设备可靠度，减少非预期停机损失
(4)提升设备性能，增加设备产出 （平均15%-20%)
(5)快速建立设备可靠度模式，减少意外停机